De sterk gestegen leenruimte voor huizenzoekers zal de daling van de huizenprijzen in de komende maanden afvlakken.

Woonnieuws analyseert maandelijks de huizenmarkt. Uit de Woonitor blijkt dat in de eerste maand van 2023 de verruiming van de woningmarkt niet verder is toegenomen. We verwachten op basis van onderstaande trends dat de huizenprijzen de komende maanden niet sterk dalen, maar dat de daling in het tweede kwartaal wel doorzet. 

Dit valt ons op in de cijfers:

1. Het aantal woningen op Funda dat in januari verkocht is, was erg laag, ongeveer 25% lager dan het 5-jaars gemiddelde. Het aantal nieuw aangeboden woningen was in januari echter ook relatief laag. Per saldo trad in januari een beperkte verruiming van het aanbod in heel Nederland op, met zo'n 3.000 woningen. Het aantal nieuw aangeboden woningen in de vier grote steden ligt het afgelopen half jaar wel relatief hoog. Daar verruimt de markt wel. 
2. De gemiddelde oppervlakte van de nieuw aangeboden woningen neemt het afgelopen half jaar telkens wat af. Dat kan de berichten bevestigen dat relatief veel 'beleggerswoningen' worden aangeboden. Dat betreft meestal (kleinere) rijwoningen en appartementen.
3. De mediane vraagprijs van alle te koop staande woningen op Funda ligt landelijk al enkele maanden op gemiddeld € 425.000,-. Recent aangeboden woningen zijn gemiddeld wat lager geprijsd, mogelijk omdat het, zoals hiervoor gemeld, om kleinere woningen gaat. Het aanbod van de afgelopen maand kostte gemiddeld 390.000,-. Het lijkt er op dat de totale voorraad van te koop staande woningen langzaam gevuld wordt met woningen die 'te duur' geprijsd zijn. Dat beeld wordt versterkt door het percentage woningen dat op Funda langer dan 6 maanden te koop staat. Dat percentage is inmiddels 58%. Een jaar geleden stond nog maar 37% langer dan een half jaar te koop.
4. Goed nieuws over starters: in het laatste kwartaal van 2022 slaagden veel meer starters er in om een woning te kopen dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. In het afgelopen kwartaal waren dat er volgens cijfers van HDN bijna 33.000, in dezelfde periode een jaar eerder was dat 38% minder. 
5. De schuldruimte (het bedrag dat mensen volgens de rijksoverheid mogen lenen om een huis te kopen) voor huishoudens is sterk toegenomen per 1 januari. Met een inkomen van anderhalf keer modaal kan 6% meer geleend worden dan in de laatste maanden van 2022. Gelijktijdig zijn veel inkomens door een sterke inflatiecorrectie ook nog flink gestegen. Beide ontwikkelingen maken dan kopers in 2023 meer kunnen betalen voor een huis dan in 2022.
6. Het aantal bij HDN behandelde hypotheekoffertes in januari 2023 is nog maar de helft ten opzichte van een jaar geleden. Deels komt dat omdat door hogere rentes oversluiten niet meer interessant is, maar het wijst er ook op dat veel minder mensen momenteel bereid zijn om te investeren in een (andere) woning. Kijkend naar de 'handel' op Funda dan valt op dat het laatst kwartaal het aantal verkochte woningen én de lopende onderhandelingen afneemt. Met name de laatste indicatoren kan een voorteken zijn dat het aantal verkochte woningen de komende maanden (verder) zal afnemen. 

Op basis van deze ontwikkelingen is dit onze prognose voor de koopwoningmarkt in de komende maanden:

In beginsel zal het effect van de hoge hypotheekrentes nog lange tijd een dalende tendens geven op de huizenprijzen. Echter, zoals benoemd is de schuldruimte voor huishoudens per 1 januari sterk toegenomen. De ervaring is dat huizenkopers de hen ter beschikking staande schuldruimte geheel (moeten) aanwenden om een huis te kunnen kopen. Dat kopers meer kunnen bieden, rechtvaardigt de verwachting dat - bij verder ongewijzigde omstandigheden - die dalende tendens in het eerste kwartaal van 2023 gedempt wordt. Intussen lijken zowel het nieuwe aanbod van woningen op de markt, als de concrete vraag, af te nemen. We gaan naar een markt waarbij mensen die niet hoeven verhuizen of die niet hoeven te kopen, niet tot actie overgaan. In de vorige crisis (2008-2014) leidde dat per saldo tot een verruiming van de markt: de groep die móest verhuizen (bijvoorbeeld voor een baan of door een gebroken huishouden) was groter dan de groep die móest kopen. Bij een verruiming van de markt is te verwachten dat - onder verder gelijke omstandigheden - de huizenprijzen uiteindelijk verder gaan dalen. 

Bepalend bij bovenstaande afwegingen is overigens wel de ontwikkeling van de hypotheekrente. Een daling van de rente zal de prijzen vermoedelijk snel weer omhoog brengen. Als de rente verder doorstijgt, (waar het IMF toe oproept), valt een snellere daling van de huizenprijzen te verwachten.