11 november 2018

Micro-woningen: heel weinig huis voor heel veel huurtoeslag


​Sinds 2014 worden ​in Nederland ​op grote schaal leegstaande kantoorpanden en andere gebouwen verbouwd tot woningen. Deze transformatiegolf - gestimuleerd door het rijk om leegstand te ​bestrijden- heeft de maatschappij inmiddels al 100 miljoen euro aan huurtoeslag gekost. Jaarlijks loopt dit bedrag op met 50 miljoen. Dat blijkt uit een ​verkenning van ​projectontwikkelaar ​Honk.

​Het bedrijf baseert zich op recente gegevens van het CBS​. Daaruit​ blijkt dat in 5 jaar tijd - van 2014 tot het eind van 2018 - naar verwachting zo'n 29.000 kleine woningen worden gerealiseerd in oude panden. Meer dan 90% daarvan wordt door de eigenaren verhuurd. Zij vragen voor de 'microwoningen' hoge huurprijzen, maar door de prijs onder de liberalisatiegrens van 710 euro te houden, ​heeft de ​huurder ​recht op forse huurtoeslag​. Zo blijft de huur aanvaardbaar.
De huurtoeslag bedraagt ongeveer een derde van de huursom en is gemiddeld ​per woning ​ruim 2.000,- per jaar. ​Voor alle transformatiewoningen die sinds 2014 ​in verhuur zijn heeft het Rijk opgeteld inmiddels al ​ruim ​100 miljoen euro aan huurtoeslag uitgekeerd. ​Voor de gerealiseerde woningen komt hier structureel jaarlijks 50 miljoen euro bij. Dit is nog exclusief de vele kleine woonruimten die via nieuwbouw gerealiseerd zijn. De totale huurtoeslag ​voor alle woningen ​in Nederland steeg in de periode van 2012 tot 2017 van 2,3 ​miljard ​naar 3,4 miljard euro.

De huurders - momenteel met name​ nog 'luxe studenten' en starters ​op de woningmarkt ​- zijn weliswaar geholpen met de woonruimte, maar ervaren verder geen meerwaarde van de huurtoeslag. ​De toeslag wordt uiteindelijk betaald door de belastingbetalers. De ​overheidsbijdrage is vooral belangrijk voor de belegger. Zonder huur​toeslag zouden de kleine woningen in de meeste steden niet te verhuren zijn, maar met de ​toeslag als bonus wordt het lucratief om leegstaande ​panden tot zo klein mogelijke huurappartementen ​om te bouwen.

Over de maatschappelijke wenselijkheid van microwoningen bestaat veel discussie. Critici spreken van inferieure woningen en stellen dat er gebouwd wordt aan een nieuwe bodem in de woningmarkt. ​Zij denken dat starters alleen uit financiële noodzaak klein gaan wonen. ​Voorstanders signaleren de trend dat jongeren juist graag in een kleine ruimte willen wonen. Gemeenten juichen de bouw van microwoningen vaak toe: leegstaande kantoren worden herontwikkeld en er worden extra woonruimten gebouwd voor studenten en starters. De ruimten kunnen bovendien gerekend worden tot de voorraad sociale huurwoningen. Corporaties zijn echter veelal terughoudend: zij vrezen op lange termijn sociaal maatschappelijke problemen in complexen met microwoningen. Slechts 8% van de transformatiepanden zijn in eigendom van woningcorporaties.

Honk is een projectontwikkelaar van koop- en huurwoningen.