Honk: 'Het einde van de hausse op de koopwoningmarkt is in zicht'

De koopwoningmarkt is booming, maar aan de tijd van onstuimige prijsstijgingen komt duidelijk een einde. Dat blijkt uit een analyse van Honk na het eerste half jaar van 2018. Het aantal te koop staande woningen neemt - na jaren van daling - niet meer verder af. Het aantal woningverkopen daalt wel. Prijzen stegen op jaarbasis nog wel, maar de afgelopen maanden trad in meerdere segmenten van de woningmarkt een duidelijke afvlakking op. Honk zet de belangrijkste ontwikkelingen op de koopwoningmarkt op een rijtje.

Het aanbod van beschikbare woningen blijft gelijk, maar het aantal verkopen daalt 

Het aanbod van te koop staande woningen daalde de afgelopen jaren sterk: de markt zou ‘droogkoken’. Maar inmiddels loopt het aantal weer voorzichtig op. Het aantal aangeboden woningen op Funda is aan het einde van het half jaar 85.000 en dat is het hoogste aantal in 2018. Opvallend is dat het toegenomen aanbod niet leidt tot meer verkopen: in het afgelopen kwartaal werden ruim 57.000 woningen verkocht, dat is ruim 6% minder dan hetzelfde kwartaal een jaar eerder. De afname wordt vooral veroorzaakt door de dalende verkoop van appartementen. Het aantal op jaarbasis daalde met 10% en deze afname deed zich het hele jaar voor. De verkoopdaling van eengezinswoningen is later ingezet: de piek lag in december 2017 en de daling is inmiddels 3%.

Huizen staan gemiddeld ook weer iets langer te koop. Het percentage van nieuw aanbod dat na een half jaar nog te koop staat groeit van 42% begin 2018, naar 50% nu.

De gemiddelde verkoopprijs stijgt niet meer 

De gemiddeld verkoopprijs van een verkochte woning – berekend over de periode van een jaar - neemt niet meer toe. Volgens Honk was de gemiddelde koopsom in het afgelopen jaar € 286.000,-, iets lager dan de meting in het eerste kwartaal van 2018.

Vergeleken met een jaar eerder ligt de gemiddelde verkoopprijs wel fors hoger: bijna 9%. De stijging is met name het gevolg van een toenemend aandeel van luxere woningen in de verkoopcijfers. Die trekken de gemiddelde prijs omhoog.  Dit terwijl de prijzen van die luxe woningen overigens niet meer stijgen: huizen met tuin zijn in het eerste half jaar even duur gebleven, vrijstaande woningen werden zelfs wat goedkoper.

Goedkope appartementen stijgen nog snel in prijs 

Aan de onderkant van de markt is nog wel ruimte voor prijsgroei. Met name de relatief goedkope appartementen – overwegend te vinden in de wederopbouwwijken - stijgen sterk in prijs. Zo'n appartement is nu ongeveer 10% duurder dan een jaar geleden. Ook tussenwoningen, het meest verkochte woningtype in Nederland, worden nog geleidelijk duurder. De koopsom van een reguliere tussenwoning bedroeg het afgelopen jaar gemiddeld 233.000,-, een stijging van 7% t.o.v. een jaar geleden. De verkoopsnelheid is hoog, maar stijgt niet meer: ze bedraagt het eerste half jaar van 2018 gemiddeld ongeveer drie en een halve maand.

Amsterdam stabiliseert. 

Het meest verkochte woningtype in Amsterdam, de bovenwoning van ca. 60 m2, stijgt nauwelijks nog in prijs. Voor zo'n woning in het afgelopen half jaar gemiddeld € 325.000,- betaald. De theoretische verkooptijd is zeer hoog (2 maanden) maar ook stabiel.
In andere grote steden stijgen de gemiddelde huizenprijzen nog wel sterk, maar neemt het aanbod toe en het aantal verkopen af. Woningen staan weer iets langer te koop. Dit wijst er op dat ook hier de prijsstijgingen afvlakken.

Meer bouwen is mogelijk als er meer productiecapaciteit zou zijn 

Meer woningen bouwen wordt door velen gezien als een oplossing voor de hoge prijzen op de huur- en koopmarkt. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen ligt hoog, maar is in het eerste half jaar van 2018 wel afgenomen. Uit cijfers van de NVB en van Funda blijkt dat rond de jaarwisseling de hoogste verkoopaantallen werden gehaald, leidend tot gemiddeld 3.000 woningverkopen per maand. Momenteel worden ongeveer 2.900 nieuwe woningen per maand verkocht. In de markt is de opvatting dat er genoeg planvoorraad en vraag is voor een hogere productie, maar dat de aannemers en leveranciers van materialen de productie niet kunnen bijbenen.

Het Energielabel speelt geen rol van betekenis bij aankoop van een woning 

Ondanks alle ophef over gasloos bouwen in het afgelopen half jaar is nog niet te zien dat woningkopers dit laten meewegen in hun aankoopkeuze. Sterker nog: juist woningen met een (slecht) G-label (de eerder genoemde goedkope wederopbouwappartementen) zijn in het afgelopen jaar relatief vaker verkocht dan in het jaar ervoor. Gemiddeld heeft een verkochte woning een C-label.

Een huis als belegging wordt minder aantrekkelijk. Dit geeft weer kansen voor starters. 

Uit de hypotheekcijfers van HDN blijkt dat het aandeel van jongeren onder de 30 op de hypotheekmarkt ten opzichte van vorig jaar kleiner is. Het dieptepunt lijkt daarin echter bereikt: sinds maart 2018 neemt het aandeel hypotheekaanvragen voor jongeren weer toe. Honk vermoedt - ingegeven door geluiden uit de markt - dat dit komt omdat beleggers de interesse in de woningmarkt aan het verliezen zijn. De aankoopprijzen van woningen zijn fors opgelopen, waardoor instappen minder interessant wordt. Bovendien gloort er het komend jaar weer wat perspectief op een oplopende spaarrente. Een belegger kan dan zonder veel gedoe weer zijn geld weer op andere manieren stallen.
Voor starters zijn de kansen overigens nog verre van goed: momenteel is 17,5% van de hypotheekaanvraag afkomstig van jongeren onder de 30, drie jaar geleden was dit nog 21%.

NHG wordt minder relevant 

De populariteit van een Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is structureel tanend. Het aandeel van de verzekerde hypotheken lag 3 jaar geleden nog rond 54%, nu wordt nog 34% van de hypotheken met NHG afgesloten. Dat komt deels doordat steeds meer woningen buiten de kostengrens van de NHG vallen. Maar ook onder de kostengrens (€265.000,),- neemt de belangstelling jaarlijks af, blijkt uit cijfers van de stichting die de garantie verkoopt. Zij wijst er op dat de kosten van de verzekering niet meer meegefinancierd kunnen worden bij de aankoop van de woning. De overwegend jonge klanten moeten er dus voor gespaard hebben. Overigens ligt het totale aantal hypotheekaanvragen (wel en geen NHG) structureel wel 35% hoger dan drie jaar geleden. Het totale volume van NHG-hypotheken nam daarom per saldo in 3 jaar maar met ca. 10% af.