Koopgarant: "Invloed op prijsontwikkeling woningen is gering"

Spacemakers stelde in een artikel van 15 maart 2008 dat het succes van Koopgarant leidt tot verdere stijging van de huizenprijzen. Directeur Rein Bakker van Stichting Koopgarant is van mening dat het effect van Koopgarant te beperkt is om een dergelijke ontwikkeling te verwachten. Zijn reactie op het artikel van Spacemakers treft u hieronder aan.

In het artikel van 15 maart jl. waarin door dhr. Keijzer wordt geclaimd dat Koopgarant de opmaat vormt tot een nieuwe ronde van prijsstijgingen zitten helaas een aantal storende fouten en matig onderbouwde beweringen. Voor het juiste begrip van de lezer is het allereerst zaak om nog eens te benadrukken dat Koopgarant is gebaseerd op het fair value principe. Dit houdt in dat de korting die de koper op de marktprijs ontvangt bestaat uit het afstaan van een deel van de waardeontwikkeling aan de woningcorporatie. Het fair value principe (dat is vastgesteld door het ministerie van VROM) leidt zo tot een zuivere economische transactie en heeft niets te maken met koperssubsidie, renteloze leningen of versoepeling van de eisen aan kredietverstrekking. In onderstaande reactie wil ik twee elementen belichten, de wijze van marktwaardebepaling binnen Koopgarant en het effect van Koopgarant op de totale woningmarkt
 
Een belangrijk element binnen Koopgarant vormt de bepaling van de marktwaarde die de basis vormt voor de te verlenen korting. Deze marktwaarde wordt bepaald volgens de spelregels zoals die zijn opgenomen in de koopovereenkomst en akte van vestiging. Deze spelregels schrijven onder meer voor hoe de getaxeerde marktwaarde tot stand moet komen. Daarnaast werken alle woningcorporatie die woningen met Koopgarant verkopen met een taxatieprotocol waarin aanvullende en meer gedetailleerde richtlijnen zijn opgenomen. Een belangrijk element hierin is bijvoorbeeld dat de taxatie moet worden uitgevoerd door een onafhankelijke Register Taxateur, die geen relatie heeft met de eventuele verkopende makelaar en de woningcorporatie. Door deze werkwijze zijn ons tot op heden geen projecten bekend waar er sprake is van een forse afwijking tussen de getaxeerde marktwaarde en de feitelijke marktwaarde. Uiteraard kunnen er in de praktijk verschillen van enkele procenten ontstaan. Dit is doorgaans het gevolg van een onjuiste inschatting van een aantal marktomstandigheden door de taxateur, ook kan er sprake zijn van enige druk vanuit een Gemeente om de prijs op een bepaalde hoogte vast te stellen. De mogelijke afwijking als gevolg van een onjuiste inschatting door de taxateur is echter niet groter dan bij een reguliere taxatie. Gelet op de waarborgen in het taxatieproces zoals Koopgarant die hanteert kan wellicht zelfs beweert worden dat het risico op afwijkingen kleiner is dan bij een reguliere taxatie.
 
Een andere bewering in het artikel die mijn inziens mank gaat is de claim dat meer financiële ruimte voor kopers leidt tot forse prijsstijgingen; deze bewering gaat echter geheel voorbij aan de eerder genoemde werking van de fair value balans. De koper betaalt immers in aanleg minder, door de korting. Echter het 'wisselgeld' voor de koper wordt gevormd door het afstaan van een deel van de waardeontwikkeling. Daarbij moet tevens bedacht worden dat er in ons land in het afgelopen jaar ca. 2.000 Koopgarantwoningen zijn verkocht, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande bouw. Dit is nog minder dan 1% van het totale aantal verkooptransacties in ons land. Zelfs al zouden er de komende jaren 10 tot 20.000 koopgarantwoningen per jaar worden verkocht, wat een reële kans is, dan nog is er sprake van slechts enkele procenten van het totale aantal transacties. Te gering om te spreken van een duidelijk aanwijsbare marktverstoring die op haar beurt tot prijsopdrijving leidt.
 
Rein Bakker
Directeur Stichting Koopgarant