Koopgarant vormt opmaat tot nieuwe prijsstijgingen koopwoningen

Print artikel Geplaatst op: 15 maart 2008 - 07:30

Wat is bedacht als een instrument om huurders die te weinig inkomen hebben om zelfstandig te kopen, toch eigen bezit te kunnen geven, lijkt te leiden tot een nieuwe prijssprong voor koopwoningen.

Koopgarant is een bedenksel van de coporaties. Het is een vorm van maatschappelijk gebonden eigendom, ooit bedacht als een instrument om huurders die te weinig inkomen hebben om zelfstandig te kopen, toch eigen bezit te kunnen geven. De corporatie geeft een korting op de koopsom van een woning, in ruil voor de helft van de winst op het moment dat de eigenaar weer verkoopt. Goed voor de bewoner, hij heeft eigendom en deelt bij verkoop mee in de winst, en goed voor de corporatie: zij helpt haar doelgroep en kan en passant haar portefeuille verouderde huurwoningen slijten. Bovendien is er een reële kans dat de constructie wat oplevert. De corporatie deelt immers voor 50% mee in de waardestijging van de woning.

Er is echter ook een keerzijde die zich momenteel aftekent. Steeds vaker gebruiken corporaties de korting om de marktprijs van een nieuwbouwwoning kunstmatig te verlagen. Een voorbeeld is het project Zuidbroek Finesse in Apeldoorn. De woningen worden daar voor 160 duizend euro aangeboden met Koopgarant, terwijl de woningen volgens de ontwikkelende corporatie eigenlijk 227 duizend euro kosten. Een woning voor 160 duizend euro lijkt mooi, maar zo'n bedrag is voor een huishouden met een modaal inkomen al te hoog gegrepen. Voor de werkelijke doelgroep van corporaties, die veel minder verdienen, is de woning nog steeds totaal onbereikbaar.

Het is bovendien maar zeer de vraag of deze prijs reëel is: in de aangrenzende wijk zijn recent vergelijkbare woningen in het bestaande segment voor net boven de twee ton van de hand gegaan. Een deel van de korting is dus gebakken lucht. De eigenaar zal dit merken als hij de woning weer verkoopt.

De constructie kan bovendien de aanzet geven tot een nieuwe ronde van forse prijsstijgingen. Dat werkt als volgt.

De huizenprijzen stijgen zolang er op de woningmarkt nieuwe financiële ruimte ontstaat om de groei mogelijk te maken. Door op grote schaal kortingen te gaan verlenen, creëren de corporaties nieuwe middelen. Na de lage rentestand, de aflossingsvrije hypotheken, risico-hypotheken en de versoepeling van de eisen aan kredietverstrekking maken de Koopgarant-formules een nieuwe ronde van prijsstijgingen mogelijk. Omdat de vraag, zeker naar het goedkope segment, zo groot is, zal ook deze financiele ruimte zeker door de markt worden opgenomen. Dit drijft de gemiddelde verkoopprijs verder op.

In feite hebben de corporaties een nieuw beleggingsproduct ontwikkeld, waarbij een aandeel in de verkoopwinst van de woning kan worden gekocht. Het succes is groot en ook steeds meer ontwikkelaars zien het voordeel: met de regeling kan de verkoopprijs verlaagd worden. Te verwachten valt dat banken en ontwikkelaars vergelijkbare formules zullen gaan ontwikkelen. Dit schept nieuwe financiële ruimte op de woningmarkt, met stijgende huizenprijzen tot gevolg. Het eind van het liedje is dat de oorsponkelijke doelstelling van Koopgarant , sociale huurders aan een koopwoning helpen, verder weg te liggen.

Rob Keijzer - redacteur van spacemakers.nl